民生證券股份有限公司李陽,陳立近期對保利發(fā)展進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報告《2023年半年度業(yè)績快報點評：業(yè)績符合預(yù)期，銷售拓展領(lǐng)先行業(yè)水平》，本報告對保利發(fā)展給出買入評級，當(dāng)前股價為12.8元。

保利發(fā)展(600048)

營收規(guī)模同比增長 25%，歸母凈利兩位數(shù)同比增長。 2023 年半年度公司實現(xiàn)營業(yè)收入 1383.76 億元，同比上升 24.93%； 2023 年半年度歸母凈利 195.90億元，同比上升 10.84%， 或系二月份開始剛性需求釋放及公司優(yōu)化推盤節(jié)奏所致，利潤增速低于營收增速，或系公司結(jié)算 2021 年及之前低利潤項目所致；公司 2023 年半年度實現(xiàn)簽約金額 2368.21 億元，同比增長 12.65%；公司 2023年半年度總資產(chǎn)規(guī)模 1.43 萬億，同比下降 2.7%。

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銷售金額排名位列第一， 一二線核心布局城市逐漸發(fā)力。 2023 年上半年全口徑銷售金額 2366 億元，位列房企銷售規(guī)模第一位；權(quán)益口徑銷售金額 1656億元，僅次于中海地產(chǎn)的 1668 億元。 由于一季度住宅銷售市場火熱，需求得以集中釋放，二季度購房熱情降溫，全口徑銷售金額 1227 億元，同比僅提升 2.7%。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年 6 月，公司一線、二線及三四線城市銷售金額占比分別為 34.3%、 47.6%和 18.1%，一二線銷售占比超 80%，其中廣東（ 24.8%）、上海（ 16.8%）、江蘇（ 11.1%）銷售金額占比分列前三。

投資熱情不減，持續(xù)聚焦一二線城市。 截至 2023 年 6 月，保利發(fā)展權(quán)益拿地金額 400 億元，同比提升 63.27%；權(quán)益拿地面積 242 萬方，同比提升 16.35%；全口徑新增貨值 812 億元，權(quán)益新增貨值 733 億元，位列房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益新增貨值第一位， 公司拿地面積增速小于拿地金額，或系項目拓展更集中于核心城市所致。 2023 年上半年公司于一線城市拿地 6 宗，包括上海 2 宗、北京 3 宗和廣州 1 宗；二線城市共拿地 17 宗，主要分布于合肥、成都及蘇州等城市；三四線城市拿地 6 宗，主要集中在廣東。

央企龍頭增發(fā)進(jìn)展順利，低成本融資渠道暢通。 2023 年 6 月 28 日， 公司向特定對象發(fā)行股票申請獲得中國證券監(jiān)督管理委員會同意注冊批復(fù)，增發(fā)工作進(jìn)展順利； 2023 年上半年公司共發(fā)行三筆公開債，總?cè)谫Y規(guī)模為 89.32 億元，利率在 2.26%-3.75%之間，低成本融資渠道仍保持暢通。

投資建議： 公司作為央企龍頭在融資端不斷拓展新的融資渠道，在投資端加大一二線核心城市核心項目的獲取，在銷售端客戶交房信心充足。我們預(yù)測2023-2025 年營收分別達(dá) 2934.18 億元/3125.65 億元/3383.43 億元，同比增長 4.4%/6.5%/8.2%； 2023-2025 年 PE 倍數(shù)為 7/7/6。維持“推薦”評級。

風(fēng)險提示： “保交樓”工作滯后；公司土地拓展不及預(yù)期；市場回暖速度不及預(yù)期

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報數(shù)據(jù)計算，興業(yè)證券(601377)洪波研究員團(tuán)隊對該股研究較為深入，近三年預(yù)測準(zhǔn)確度均值高達(dá)81.54%，其預(yù)測2023年度歸屬凈利潤為盈利198.23億，根據(jù)現(xiàn)價換算的預(yù)測PE為7.73。

最新盈利預(yù)測明細(xì)如下：

該股最近90天內(nèi)共有23家機(jī)構(gòu)給出評級，買入評級19家，增持評級3家，中性評級1家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價為19.51。根據(jù)近五年財報數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，保利發(fā)展（600048）行業(yè)內(nèi)競爭力的護(hù)城河良好，盈利能力一般，營收成長性一般。財務(wù)可能有隱憂，須重點關(guān)注的財務(wù)指標(biāo)包括：有息資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率、經(jīng)營現(xiàn)金流/利潤率。該股好公司指標(biāo)2星，好價格指標(biāo)4星，綜合指標(biāo)3星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）

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