12月6、7、9日，南山控股（002314）(002314.SZ)在電話會議中表示，寶灣物流擬發行公募REITs的底層資產，包括天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園、嘉興寶灣物流園4個倉儲物流園區項目；寶灣物流客戶群體主要包括第三方物流企業、電子商務企業、商貿零售企業和制造業企業等；當前階段，房地產銷售市場未見明顯回暖，公司將靈活掌握銷售策略，保證項目公司的開發節奏和現金流安全，努力實現經營目標；公司今年在公開市場競得3宗土地，分別位于成都金牛區、上海嘉定、上海閔行，拿地總金額38.3億元，合計計容建筑面積18.07萬平方米；公司完成中國核能科技定向增發認購股份交割后，進一步加強業務梳理和協同安排，已溝通協商擬成立合資公司利用寶灣物流園屋頂開發分布式光伏業務。

南山控股介紹，寶灣物流擬發行公募REITs的底層資產，包括天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園、嘉興寶灣物流園4個倉儲物流園區項目，上述倉儲物流資產合計土地面積約78.98萬平方米，合計建筑面積約41.47萬平方米;項目于評估基準日所對應的股東權益評估值合計約18.43億元，相對于賬面值5.75億元，評估增值約12.68億元，增值率220.29%。

公司產城綜合開發業務作為培育性業務，以工業園區和產業園區為發展方向，目前項目成熟運營期較短。公司已與中聯基金合作成立投資基金收購工業園區資源，并完成首個上海寶山標準廠房項目收購，未來的退出通道包括公募REITs、并購基金等方式。公司將持續加強相關政策研究，積極探索建立“募投建管退”的業務閉環，結合政策要求、資產本身的情況多措并舉，提升資產的運營水平、周轉速度。

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對于控股股東在赤灣片區的土地情況，南山控股表示，中國南山集團有權對赤灣片區進行開發，該片土地已納入廣東前海蛇口自貿區、粵港澳大灣區發展統一規劃范圍內，具有良好的開發前景。可開發業態包括產業、商業和居住功能，其中產業和商業將重點發展商務科技、信息服務等生產服務業、文化創意產業及現代物流業，建設科技創新服務區和文化創新聚集區。

寶灣園區拓展情況和計劃方面，南山控股稱，寶灣物流積極深耕長三角、粵港澳大灣區及重要物流節點城市，通過投資拿地與項目收并購等手段，2019-2021年年內新增獲取土地面積分別為982.5畝、1120畝、668畝。今年上半年，受疫情影響新增獲取土地面積較少，落實杭州速能、南京高新三期2個項目，共85.6畝用地。倉儲物流作為公司戰略性主業，公司持續給予更多的資源傾斜，希望保持過去幾年較快的項目拓展速度。

寶灣物流的客戶情況方面，公司客戶群體主要包括第三方物流企業、電子商務企業、商貿零售企業和制造業企業等。2021年，公司前五大客戶收入占比16.81%，客戶較分散、集中風險低。

對于寶灣物流在冷鏈業務上的投入情況和規劃，南山控股透露，寶灣物流一直密切關注冷鏈倉儲市場需求及行業發展機會，部分園區已按照客戶需求和市場情況進行冷庫改造。隨著居民消費水平的提高和消費結構的升級，食品冷鏈、醫藥物流等行業將得到進一步的推廣普及，冷鏈物流設施的細分市場上或將迎來新的增長點。但在把握行業中長期發展機遇的同時，公司會慎重考量冷鏈建設投入、運營維護成本與經濟效益，以實現業務穩健發展。

公司房地產銷售情況方面，南山控股指出，2022年上半年，公司房地產開發業務積極應對市場變化，梳理外部機會點，促進項目去化，累計實現全口徑銷售金額53.3億元，權益銷售金額26.5億元，合并報表范圍內項目累計實現并表口徑銷售金額19.7億元。當前階段，房地產銷售市場未見明顯回暖，公司將靈活掌握銷售策略，保證項目公司的開發節奏和現金流安全，努力實現經營目標。

公司今年在公開市場競得3宗土地，分別位于成都金牛區、上海嘉定、上海閔行，拿地總金額38.3億元，合計計容建筑面積18.07萬平方米。隨著房地產銷售市場降溫，疊加房企融資受限，公司采取更審慎的投資策略，在資金平衡基礎上，重點布局上海、深圳、成都需求支撐較強的城市，強調項目去化回款速度和凈利潤水平。

公司希望保持房地產開發業務的穩健增長，今年以來拿地端整體保持謹慎的態度，在確保安全的前提下，適當關注優質地塊，保障利潤貢獻的穩定性。

分布式光伏業務發展方面，南山控股表示，公司完成中國核能科技定向增發認購股份交割后，進一步加強業務梳理和協同安排，已溝通協商擬成立合資公司利用寶灣物流園屋頂開發分布式光伏業務;并充分考慮地域分布、光照條件、政府補貼、屋面承重、項目耗電量、當地政府政策等條件，選擇試點園區開展首批分布式光伏建設。

截至2022年6月底，公司運營、管理和規劃在建的倉儲物流園區面積共900萬平方米，規劃在建、待建及運營產業園區面積近200萬平方米。以物流園區為例，高標倉建設標準較高，屋頂面結構和承重情況較好，能夠加裝分布式光伏電站的面積大約為園區運營總體面積的六到七成。根據行業經驗，每平方米可在地面和平面屋頂安裝100瓦左右的組件。未來的鋪設面積會根據實踐后的運營效果，在保證盈利的基礎上，逐步拓展分布式光伏電站建設。

關鍵詞： 南山控股 物流園區