房地產(chǎn)融資愈發(fā)收緊。2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款以及個(gè)人住房貸款占比上限。而在此之前，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)試點(diǎn)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是業(yè)內(nèi)所稱的“三道紅線”。

業(yè)內(nèi)人士表示，從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側(cè)到資金供給側(cè)，房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管進(jìn)一步升級(jí)。在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒔?jīng)歷比以往更多的考驗(yàn)，更多房企將主動(dòng)“降負(fù)”，全年融資規(guī)模料保持低位運(yùn)行。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。具體來看，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此次單獨(dú)對(duì)個(gè)人住房貸款占比設(shè)置上限，也是近年來首次。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前表示，目前城市居民資產(chǎn)負(fù)債率快速上升，其中房貸是家庭負(fù)債的主要組成部分。業(yè)內(nèi)人士表示，單列個(gè)人住房貸款的“紅線”，對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)意義更為重大。

中國銀行研究院研究員梁斯對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，從新規(guī)要求看，部分銀行的房地產(chǎn)信貸占比超過標(biāo)準(zhǔn)，2021年的信貸投放結(jié)構(gòu)勢(shì)必將有所調(diào)整，需要控制房地產(chǎn)貸款增速。尤其部分銀行超標(biāo)幅度明顯，需要通過壓降新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模以滿足監(jiān)管要求。整體看，新規(guī)對(duì)信貸總量影響不大，但房地產(chǎn)貸款增速將有所下降，或?qū)⒌陀谡w貸款增速。

東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師謝瑞也表示，新規(guī)實(shí)施之后，部分踩線的金融機(jī)構(gòu)或?qū)⑼ㄟ^更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)、更高的貸款利率來收縮房貸余額比重，因此房企總體融資規(guī)模將受到限制，融資成本或?qū)⑦呺H上升，房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。“不同房企受此次新規(guī)的影響程度有所不同，部分區(qū)域布局欠佳、債務(wù)負(fù)擔(dān)高、外部支持力度弱的中小型房企受新規(guī)影響較大，金融機(jī)構(gòu)或?qū)⑦M(jìn)一步壓縮其融資額度，提高融資成本，對(duì)其業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。”他說。

實(shí)際上，從去年下半年至今，房地產(chǎn)融資的閥門持續(xù)在收緊。去年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，其中的融資管理規(guī)則正是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三道紅線”。近期，北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)還正式印發(fā)《北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》，對(duì)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)做出了自律要求，明確不得使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿、挪用其他個(gè)人類貸款資金或信用卡融資用于支付首付款。

業(yè)內(nèi)人士表示，在嚴(yán)監(jiān)管、防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，預(yù)計(jì)房企融資難度將進(jìn)一步加大，更多房企也將主動(dòng)“降負(fù)”。

實(shí)際上，試點(diǎn)房企在受到“三道紅線”的監(jiān)管后，通過債券方式進(jìn)行融資的意愿及能力已經(jīng)明顯下降，融資規(guī)模增速較其他房企大幅減弱。根據(jù)東方金誠對(duì)發(fā)債房企的樣本統(tǒng)計(jì)，2020年9-12月，樣本房企國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模合計(jì)1941.97億元，同比增長(zhǎng)86.76%，但“三道紅線”試點(diǎn)的12家房企發(fā)債規(guī)模260.11億元，同比僅增長(zhǎng)7.62%，發(fā)債額度占房企發(fā)債的13.39%，占比同比下降9.85個(gè)百分點(diǎn)。海外債方面，在疫情、匯率、政策等外部環(huán)境影響下，2020年9-12月，樣本房企海外債發(fā)行規(guī)模同比降幅為25.81%，但試點(diǎn)房企發(fā)行海外債同比減少40.74%，降幅更大。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也表示，未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流均將保持緊張態(tài)勢(shì)。上市房企2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長(zhǎng)28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬億大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。預(yù)計(jì)在周期性影響下，房企債券融資到期債務(wù)需要3到5年方能實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速。

或許正是感受到未來的壓力，進(jìn)入2021年，已有部分房企搶跑債市融資。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企2021年1月4-6日境內(nèi)外發(fā)行規(guī)模約合人民幣270億元，同比增長(zhǎng)233%。“2021年房企融資新規(guī)與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的集中度管理均處于過渡期，金融監(jiān)管更趨嚴(yán)格，房企對(duì)金融環(huán)境預(yù)期緊張，故而將會(huì)加快新年發(fā)債節(jié)奏，搶跑債市。”潘浩表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，此前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加杠桿的模式將難以繼續(xù)。下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)必將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保房企負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。