財聯社記者了解到，人民銀行廣州分行近期向轄內銀行機構發布《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》（以下簡稱《通知》），提到這有助于免去提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環節，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理。

財聯社記者從廣州地區的個別銀行了解到，目前暫未開啟二手房“帶押過戶”業務，仍需在交易前結清貸款。《通知》也提到，鼓勵轄內金融機構與不動產登記中心、第三方機構建立業務合作關系，形成具體操作規程或者業務指南。

《通知》指出，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展。

(資料圖)

可省1/3交易成本公證處助力交易資金安全

在傳統的二手房交易中，賣家須先結清房產的剩余貸款后方可過戶交易，即“先贖樓再過戶”，存在著多部門分開辦理時間長、買賣交易風險高、搭橋資金負擔重等問題。相比之下，“帶押過戶”模式有助于縮短交易時間，可紓解先行還貸或墊付籌措資金的“燃眉之急”。

在二手房“帶押過戶”模式下，能夠省下多少交易成本？據深圳市坪山公證處介紹，按目前市場一般贖樓費用測算，可將交易成本直接降低1/3，而對于被查封房產的交易，由于贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，此舉將會對地方的二手房交易及房地產信貸市場產生一定積極影響。尤其對于二手房交易而言，有助于降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾。

“目前尚未接到開展二手房‘帶押過戶’的通知，二手房賣家仍需在交易過戶前還清全部貸款。”廣州地區某國有大行個貸工作人員今日介紹說。

業內人士表示，在實際業務過程中，同一家銀行操作起來更加便捷高效。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險，《通知》建議，可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。

具體而言，公證處在這一過程中扮演了資金監管的角色。深圳市坪山公證處指出，在交易未完成前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監管；資金會先進入公證處監管賬戶再辦理過戶手續，確保業主房產過戶后可以收到購房款；在房產過戶后公證處再支付資金給業主，確保買家付錢后可順利拿到房產。

多地試點進行時更多城市或將加入

在業內人士看來，推進“帶押過戶”是推動二手房交易回升的一劑良藥。據不完全統計，相關交易已在昆明、濟南、深圳、南京、無錫、蘇州等城市落地。

南京市不動產登記機構透露，通過與建設銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億；深圳市坪山公證處也表示，已為該地十幾套房產交易提供了資金監管（擔保性提存）服務，共涉及4000多萬交易資金。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次人民銀行廣州分行發布《通知》是首個地方金融部門公開對帶押過戶進行支持的政策，表明此類制度將更加成熟和規范，尤其是將“帶押過戶”可能存在的風險進行提前預警，對后續銀行系統開展此類業務創新具有較好的啟發意義。

值得注意的是，在已開展“帶押過戶”業務的地區中，部分地區仍停留在小范圍試點階段。以蘇州為例，當地房產中介人士向財聯社記者介紹說，“目前僅在張家港地區的建行可以操作，其他地區還不能辦理”。蘇州另一地區的股份行個貸人士也表示，其所在分行暫未開展二手房“帶押過戶”業務。

此外，上海地區某股份行按揭貸款經理對記者表示，據其了解，所在銀行和幾家國有大行目前暫未提供二手房“帶押過戶”服務。“主要還是考慮到業務存在一定風險，需要有關監管部門發布指導文件”。

業內人士表示，多地開展的業務試點可為其他地區提供參考，預計未來或有更多城市加入其中，對二手房交易給予政策支持。

關鍵詞： 交易成本 房產過戶 不動產登記