備受市場關(guān)注的公募REITs腳步正漸行漸近。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，今年以來，證監(jiān)會有意推進(jìn)公募REITs的進(jìn)程，正在對REITs底層資產(chǎn)情況進(jìn)行摸底，鼓勵(lì)一些基金公司和券商上報(bào)REITs項(xiàng)目方案。從目前來看，首批公募REITs產(chǎn)品或集中于工業(yè)園區(qū)、倉儲物流、交通能源、符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)方向的商業(yè)物業(yè)及重大基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，主要聚焦于國家重大戰(zhàn)略實(shí)施方向，將對探索新型基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制形成有力的推動。

近日，海南省發(fā)行全國首單省級人才租賃住房REITs產(chǎn)品，雖然募資對象仍是少數(shù)特定的機(jī)構(gòu)投資者，但上述REITs產(chǎn)品也可視作是公募REITs正式開啟前的前奏。據(jù)權(quán)威人士透露，雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域在不遠(yuǎn)的將來有望發(fā)行倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，以及符合條件的人才公寓。

記者了解到，目前券商和基金正在積極上報(bào)一些項(xiàng)目，整體而言，機(jī)構(gòu)對于大型城市群周邊的倉儲、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、交通樞紐、養(yǎng)老項(xiàng)目，以及位于雄安新區(qū)和上海或深圳的工業(yè)園區(qū)或者服務(wù)市民的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目表現(xiàn)出了比較濃厚的興趣。

“在國內(nèi)不動產(chǎn)證券化迅猛發(fā)展的過程中，監(jiān)管層特別鼓勵(lì)包括基礎(chǔ)設(shè)施等具有社會效益的不動產(chǎn)類別，這些資產(chǎn)類別成為公募REITs優(yōu)先考慮的試點(diǎn)也是符合公眾預(yù)期的。”上述權(quán)威人士說。業(yè)內(nèi)人士也表示，公募REITs的推出將成為中國房地產(chǎn)建立長效機(jī)制至為重要的一環(huán)，將引導(dǎo)社會資金投向符合產(chǎn)業(yè)政策、支持領(lǐng)域的項(xiàng)目，能緩解房地產(chǎn)住宅投機(jī)的壓力。

公募REITs即公開發(fā)行不動產(chǎn)投資基金，是指將不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益(包括基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等)轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的公開上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，具有永續(xù)、權(quán)益型和高分紅特征，以不動產(chǎn)資產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定的運(yùn)營收益(租金)為派息來源，并面向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行。私募REITs產(chǎn)品主要面向機(jī)構(gòu)投資人等限定性群體。

此前，證監(jiān)會依托企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)已開展私募REITs試點(diǎn)，截至2018年11月底，共有41單私募REITs產(chǎn)品在交易所市場掛牌，累計(jì)融資規(guī)模853億元。盡管真正公募REITs產(chǎn)品業(yè)內(nèi)呼聲較高，但至今仍未推出。

“在房地產(chǎn)行業(yè)從嚴(yán)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道均受到嚴(yán)格管制。因?yàn)閾?dān)憂REITs作為房地產(chǎn)新的融資工具會給房地產(chǎn)更多融資，進(jìn)而引起房地產(chǎn)泡沫，這是REITs難產(chǎn)的重要因素。”中國證監(jiān)會原主席肖鋼在今年2月出刊的《清華金融評論》撰文指出，需要予以澄清的是，REITs底層資產(chǎn)不涉及居民住宅，REITs對應(yīng)的底層資產(chǎn)主要是商業(yè)地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施，包括交通能源、物流園區(qū)、商場、寫字樓、長租公寓、養(yǎng)老公寓等。這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營普遍以自持為主，與居民住宅市場在開發(fā)模式、運(yùn)營方式等方面有很大差別。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲依賴于運(yùn)營品質(zhì)提高，租金收入上漲推動估值提高。而住宅價(jià)格更多體現(xiàn)為需求與供給平衡。可見，發(fā)展公募REITs與住宅價(jià)格沒有直接聯(lián)系，也不存在正向因果關(guān)系。

中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，REITs實(shí)際上是針對不動產(chǎn)，而不是房地產(chǎn)開發(fā)的。現(xiàn)階段有個(gè)觀點(diǎn)是，住宅開發(fā)銷售被稱作房地產(chǎn)，物流、商業(yè)、公寓等持有性、收租型物業(yè)被稱之為不動產(chǎn)。

高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人高以升在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，從美國、澳大利亞等具代表性REITs市場的底層資產(chǎn)分析可以看出，境外REITs所投資的房地產(chǎn)均為經(jīng)營型商業(yè)物業(yè)，住宅類的物業(yè)僅限于租賃公寓(租賃住房)，與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)有嚴(yán)格的隔離。

他還表示，公募REITs的推出是中國房地產(chǎn)建立長效機(jī)制至為重要的一環(huán)，甚至是必須的一環(huán)。從投資端來講，中國居民投資或者投機(jī)住宅的熱情源于他們并沒有一個(gè)介于股和債之間的穩(wěn)定可期的投資方式。對住宅投資的熱衷至少部分是由于海量的資金無從配置所致。而公募REITs將構(gòu)造一個(gè)巨量的投資品種，承載和疏導(dǎo)這一部分投資需求，這和“房住不炒”、遏制對住宅的投機(jī)需求是相統(tǒng)一的。

王剛表示，公募REITs的推出也是在積極落實(shí)“房住不炒”精神，其將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)從過去重視開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與持有并重。對于投資者來說，REITs將提供更多的投資產(chǎn)品與渠道。通過收租型物業(yè)參與到大眾商業(yè)物業(yè)專業(yè)化管理，分享物業(yè)運(yùn)營與升值帶來的紅利。

對于最近海南推出的全國首單省級人才租賃住房REITs產(chǎn)品，東方金誠結(jié)構(gòu)融資部副總經(jīng)理張佳麗表示，項(xiàng)目的成功推出，擴(kuò)大了資金來源，有助于建立起海南人才租賃住房可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新投融資模式，構(gòu)建房地產(chǎn)租賃運(yùn)營長效機(jī)制。該類產(chǎn)品在退出定價(jià)、投資標(biāo)的的可擴(kuò)展性等方面，為未來對接公募REITs留下操作空間。