朱瑤(化名，下同)永遠(yuǎn)忘不了7月底的那個(gè)晚上。

房東在客廳喊她，正在洗頭的她因?yàn)樗髀曆谏w了房東的聲音，直到浴室門被拍打，才不得不草草沖掉發(fā)上的泡沫，用毛巾胡亂裹著頭發(fā)出來一探究竟。

客廳里已經(jīng)站著另外一名租客，朱瑤和她一同被房東下了最后通牒，由于安閑居已近兩個(gè)月未支付房租，房東要求朱瑤等租客一個(gè)星期內(nèi)搬走。

事實(shí)上，這個(gè)時(shí)間還得壓縮。

原本水費(fèi)等皆由安閑居指定管家持水卡向物業(yè)繳納，但由于彼時(shí)已聯(lián)系不上管家，房源面臨停水停電，朱瑤不得不臨時(shí)找“下家”。

朱瑤愣在原地，裸露在毛巾外的頭發(fā)，水分沿著發(fā)梢滴至地板，她都顧不上整理。

猝然、憤怒、不解、窘迫等糟糕情緒一涌而上，那是杭州這座城市第一次讓她感到無力與挫敗，此前，這是她的理想之都，擇一城終老的不二之選，如今，她面臨著如果不能盡快找到合適房源，將無從落腳的困境。

困境籠罩的顯然不止朱瑤一人。

安閑居不“安”

“我的訴求很簡(jiǎn)答，押金可以放棄，只希望他們能幫我把貸款結(jié)掉。”這是事件爆發(fā)后，租客王璐堅(jiān)守的底線。

和朱瑤一樣，王璐也與安閑居簽訂了1年的租賃合同。

公開資料顯示，杭州安閑居科技有限公司，成立于2018年4月19日，由杜逸、鄭臣臣兩位自然人持有，注冊(cè)資本500萬元。旗下長租公寓品牌寓知音基本分布在杭州，并沒有進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，擁有2000間房源、100多名員工。某品牌長租公寓運(yùn)營人員直言，這一體量在行業(yè)尚屬于初創(chuàng)型公司。

《國際金融報(bào)》記者查詢發(fā)現(xiàn)，安閑居有一起股權(quán)凍結(jié)信息，被執(zhí)行人為大股東杜逸，其持有安閑居88%股份，凍結(jié)權(quán)益數(shù)額為440萬元，凍結(jié)期限自2019年3月18日至2022年3月17日。

那么，表象并不完美的安閑居是如何吸引租客的?

在《國際金融報(bào)》記者采訪過程中，不少租客反映是通過58找到安閑居房源，更有租客稱，其看中的房源在58平臺(tái)上被標(biāo)注為個(gè)人房源，直至簽約時(shí)，發(fā)現(xiàn)無法使用支付寶或微信直接轉(zhuǎn)賬才了解到，安閑居是二房東。

王璐稱，“雖然合同期限是1年，但簽約時(shí)我明確告知安閑居住不久。安閑居表示租客可中途退租，由其幫忙轉(zhuǎn)租。”這也是安閑居打動(dòng)王璐的關(guān)鍵因素，當(dāng)被問道是否看過自如、魔方、冠寓等連鎖品牌時(shí)，王璐坦言：“剛來杭州，對(duì)長租公寓品牌幾無了解，后來才知道安閑居市場(chǎng)知名度并不高。”

王璐的話在其他幾位租客口中得到證實(shí)，在《國際金融報(bào)》記者得到的一份同樣期限為1年的租賃合同中，尾部有一條注明為“其他特別約定”的條款寫道，住滿4個(gè)月可無責(zé)退租。另一位在5月就提早退租的租客劉明則深感慶幸，彼時(shí)尚未爆雷的安閑居已如實(shí)將其押金返還。

時(shí)間緊、對(duì)租房市場(chǎng)了解不深、誤以為是房東直租以及安閑居保證的隨時(shí)終止合同是很多租客承租的原因，然而，他們沒有想到的是，這些便利的背后往往隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。

租金貸深淵

當(dāng)前，租客面臨著兩個(gè)選擇，一次性結(jié)清整年房租或以個(gè)人名義使用租金貸。

租金貸模式為租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時(shí)，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，由金融機(jī)構(gòu)替租客一次性支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款，相應(yīng)的貸款利息通常由長租公寓企業(yè)代為支付。

某品牌長租公寓運(yùn)營人員對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，一次性付清全年房租對(duì)很多承租者尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生來說壓力不小，沒有利息的分期付款確實(shí)存在吸引力，然而，很多租客是在他們并無意識(shí)的情況下被動(dòng)辦理了個(gè)人貸款。

“我們從頭到尾沒有和銀行對(duì)面對(duì)接觸過。”據(jù)王璐介紹，“簽約時(shí)，安閑居業(yè)務(wù)員說公安局要登記租客信息，因此要求我們提供身份證，并拍下了身份證正反面。因?yàn)橐郧白夥恳矔?huì)要求提供身份證復(fù)印件，所以并未多想。后來安閑居業(yè)務(wù)員告訴我說會(huì)接到一個(gè)銀行電話，他要求我只需報(bào)全年房租總額就可以，其他不必管，從頭到尾沒有明說，這是以我們個(gè)人名義在辦理貸款。”

安閑居合作的金融機(jī)構(gòu)為浙江泰隆商業(yè)銀行，成立于2006年，前身為1993年成立的臺(tái)州市泰隆城市信用社，業(yè)務(wù)主要在浙江省內(nèi)。其與安閑居合作租金貸，具體扣款方式為，要求租客綁定自己的工行卡，每月貸款額度將由泰隆銀行從工行卡上自動(dòng)扣取。

此外，有部分租客反映，其需繳納貸款高于每月房租。

“當(dāng)時(shí)安閑居說有優(yōu)惠活動(dòng)，例如我房租原本為2700元，現(xiàn)可優(yōu)惠1000元，但每月貸款還是以2700元為準(zhǔn)，讓我每個(gè)月放1700元在工行卡里，安閑居也會(huì)打1000元進(jìn)去。”租客孫斌說。這是其中一種模式，還有一種為租客繳納全部貸款額后由安閑居當(dāng)天以轉(zhuǎn)賬形式將多繳部分返還給租客。

有租客表示，安閑居方面曾稱，貸款高于真實(shí)房租是出于公司做賬考慮。

賣身解困

基于信任，很多租客對(duì)含糊不清的貸款操作流程并未深究。直到7月下旬，陸續(xù)有房東上門“趕人”以及提醒扣款失敗的繳費(fèi)信息才讓這些租客恍悟，安閑居已陷入困頓。

5月初已提前退租的殷磊雖不必為住房問題煩惱，但其此前退租時(shí)，貸款并未結(jié)清，如今他面臨著貸款逾期或?qū)⒂绊憘€(gè)人征信的風(fēng)險(xiǎn)。“退租時(shí)曾想終止合同和貸款，但安閑居表示，貸款將由公司每月替我繳納，不用我負(fù)擔(dān)。直到8月2日收到銀行扣款失敗的消息后，我去找安閑居時(shí)發(fā)現(xiàn)此前對(duì)接的工作人員均已聯(lián)系不上，方察覺出事情的異樣”。

和此前其他“爆雷”的長租公寓一樣，賣身解困成為了安閑居最后的出路。7月24日、25日，安閑居管家通過微信朋友圈發(fā)布信息稱，安閑居因資金鏈斷裂，現(xiàn)委托煜勝實(shí)業(yè)對(duì)接。

《國際金融報(bào)》記者向杭州煜勝實(shí)業(yè)一位負(fù)責(zé)人證實(shí)了接手安閑居的消息。和安閑居一樣，煜勝實(shí)業(yè)同樣為長租公寓領(lǐng)域的一名新兵，成立于去年底，旗下長租公寓品牌“悅寓”主要布局在杭州。上述負(fù)責(zé)人坦言，在接手安閑居的600套房源之前，煜勝實(shí)業(yè)的房源只有400套左右，現(xiàn)階段對(duì)規(guī)模的需求是接盤安閑居的重要原因。

具體接手方式主要分兩種，一種是將房源按照此前安閑居與房東約定的價(jià)格平移到煜勝實(shí)業(yè)，另一種是壓低原房源價(jià)格，降低收房成本。而對(duì)于退租租客如何解除貸款，上述煜勝負(fù)責(zé)人表示“解決方案還待商討”。

爆雷頻現(xiàn)

就在安閑居爆雷后不久。8月7日晚間，另一家深陷危機(jī)漩渦的長租公寓——樂伽通過官微宣布公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。

7月來，不斷有消息曝出，樂伽產(chǎn)生了信任危機(jī)，租客交了租金，房東卻沒收到租金，以致眾多租客被下了逐客令。

與樂伽公寓一樣，安閑居也是采用“高價(jià)收房，低價(jià)出租”的運(yùn)營模式，給房東按月付租金，同時(shí)通過租金貸收取租客一年的租金，以此獲取更多的現(xiàn)金流。

某品牌長租公寓運(yùn)營人員直言：“這種難以盈利的方式，稍不注意就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂。”

長租公寓的運(yùn)營，從物業(yè)獲取、裝修改造到招租，涉及到大量現(xiàn)金流出，而租金收入有一定滯后性。一旦擴(kuò)張節(jié)奏過快，或者前端空置率上升影響租金收入，現(xiàn)金流儲(chǔ)備無法跟上，就容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。雖然租金貸產(chǎn)品為有需求的租客提供了便利，但由于給公寓企業(yè)帶來了正向現(xiàn)金流，加大了杠桿率，會(huì)進(jìn)一步刺激企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張。

倒在租金貸腳下的顯然不止安閑居和樂伽，這份爆雷名單遠(yuǎn)比想象中要長。

同策數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，已有超過20家公寓機(jī)構(gòu)出事。同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，長租公寓頻繁爆雷的原因在于收益單一，主要依賴租金差，難以覆蓋快速擴(kuò)張帶來的各項(xiàng)成本增加。此外，不少投資方看到爆雷后紛紛選擇撤資，對(duì)企業(yè)造成較大的現(xiàn)金流壓力。

在張宏偉看來，不少資本方的投資邏輯并不利于行業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展。很多投資方熱衷于實(shí)現(xiàn)短期溢價(jià)，而并非長期支持行業(yè)發(fā)展，投資方的急功近利也會(huì)傳導(dǎo)至企業(yè)的發(fā)展速度上。

房企放慢長租步伐

◎ 記者 孫婉秋 劉天天

接二連三的跑路和被收購背后折射出的是走過最風(fēng)光的兩三年后，長租公寓已然來到一個(gè)拐點(diǎn)。一方面，以萬科、龍湖、旭輝為代表的房企入局者正在放慢擴(kuò)張步伐，另一方面，越來越多長租公寓陷入“爆雷”危局。

2017年，伴隨著密集的政策利好，長租公寓也迎來“春天”。此前，市場(chǎng)上存在的長租公寓產(chǎn)品大多為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)打造，特點(diǎn)在于有些是基于自身中介業(yè)務(wù)的一種延伸，同時(shí)受限于資金和運(yùn)營能力的問題，并沒有能力進(jìn)行大規(guī)模的產(chǎn)品復(fù)制，房源相對(duì)分散。隨著房企“搶灘”這一市場(chǎng)，原有的行業(yè)格局正在重構(gòu)。

龍頭萬科是最早涉水長租公寓領(lǐng)域的房企。2016年，萬科經(jīng)過整合推出了統(tǒng)一的對(duì)外運(yùn)營品牌——泊寓，2017年上半年，萬科“泊寓”累計(jì)獲取房間數(shù)便超7萬間，開業(yè)超2萬間，規(guī)模遠(yuǎn)高于其他房企長租公寓品牌。同年，萬科提出“萬村計(jì)劃”，專門從事城中村綜合整治及運(yùn)營，發(fā)展之初，萬村計(jì)劃被寄予厚望，一眾高層為其站臺(tái)。“萬村計(jì)劃”中最主要業(yè)務(wù)是“統(tǒng)租”農(nóng)民房，即深圳萬科以略高于市場(chǎng)價(jià)的租金從農(nóng)民房業(yè)主手中將房屋租下，經(jīng)過改造之后移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進(jìn)行運(yùn)營。

此外，龍湖和旭輝也對(duì)長租公寓提出過明確的訴求。2016年8月17日，龍湖地產(chǎn)正式涉足長租公寓，中期業(yè)績會(huì)上，董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌。2017年，長租公寓和住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)一起躋身龍湖集團(tuán)四大主航道業(yè)務(wù)。同年，龍湖長租公寓負(fù)責(zé)人韓石公開表示，目標(biāo)城市16個(gè)，力爭(zhēng)用三年時(shí)間，躋身中國長租公寓市場(chǎng)前列。按照龍湖的規(guī)劃，2019年底，冠寓要超過10萬間，規(guī)模增長率將接近200%。

緊隨其后的旭輝也喊出口號(hào)，五年目標(biāo)為規(guī)模達(dá)到20萬間，進(jìn)入行業(yè)前五，完成國際化布局并進(jìn)行IPO上市。

如今，回頭再看，這些房企的長租公寓業(yè)務(wù)是否在如期推進(jìn)?

就在安閑居爆雷的當(dāng)月，萬科計(jì)劃也被曝出正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準(zhǔn)備放棄部分已簽約“農(nóng)民房”房源。

隨后不久，履新僅1個(gè)月的萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰提出離職申請(qǐng)。

一位萬科泊寓的離職員工對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，當(dāng)初提“萬村計(jì)劃”時(shí)內(nèi)部聲音也比較大，在其看來，深圳住房需求旺盛，可供開發(fā)的建設(shè)用地極為匱乏，在新土地供應(yīng)極為稀缺的情況下，舊城改造雖已成為各大地產(chǎn)企業(yè)在深圳的主戰(zhàn)場(chǎng)，但城中村項(xiàng)目的難度太大，“物業(yè)結(jié)構(gòu)差異大、簽約主體繁復(fù)而龐大、公共及場(chǎng)內(nèi)交付界面不確定、樓齡差異不等，無法發(fā)揮房企快速模板復(fù)制的設(shè)計(jì)優(yōu)化和營造的集采優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在開發(fā)此類項(xiàng)目過程中面對(duì)的利益相關(guān)者是多方面的，政府、業(yè)主、租客等各方訴求交織其中”。

其強(qiáng)調(diào)，觸碰城中村項(xiàng)目最大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是成本不確定。此外，歷史自然形成的村落不同于買地蓋樓，過程中沒有施工圖，沒有統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計(jì)。改造過程中的巨大困難將導(dǎo)致預(yù)估周期無限拉長，結(jié)果是嚴(yán)重偏離房企向來看重的投資指標(biāo)刻度。

相較于萬科，龍湖長租公寓的人事變動(dòng)更甚。2018年初，龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英選擇離開龍湖，接替他的是原深圳龍湖總經(jīng)理張智聰，同年9月，冠寓原CEO韓石被任命負(fù)責(zé)集團(tuán)海外市場(chǎng)拓展工作，不再分管冠寓業(yè)務(wù)，隨后韓石離開龍湖加盟中南。這也意味著，帶領(lǐng)冠寓這兩年快速擴(kuò)張的領(lǐng)導(dǎo)皆已離開。

有龍湖冠寓員工在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)坦言，過去一年多來，集團(tuán)長租公寓業(yè)務(wù)變動(dòng)較大，核心領(lǐng)導(dǎo)的接連離開讓下面員工一度人心惶惶，最怕“領(lǐng)導(dǎo)換了政策也跟著變”，所幸政策沒變。其表示，“大家甚至總結(jié)出職業(yè)經(jīng)理人的變遷路徑，一旦你被調(diào)去負(fù)責(zé)長租公寓業(yè)務(wù)，某種程度上也意味著你在這家企業(yè)的職業(yè)生涯到頭了。”據(jù)其介紹，接任王俊英的張智聰，工作開展也未能得到高層認(rèn)可。

某準(zhǔn)一線城市龍湖冠寓員工告訴《國際金融報(bào)》記者，2018年初，其所在的拓展中心有20名員工，如今僅剩不到四分之一。據(jù)其介紹，當(dāng)前龍湖冠寓在拓展新項(xiàng)目方面已經(jīng)不同于此前激進(jìn)的節(jié)奏，更為謹(jǐn)慎。

而此前豪言壯志的旭輝已絕口不提數(shù)據(jù)，僅表示要做“上海最好的長租公寓”。

改變的還有很多……

因?yàn)椴豢伴L租公寓業(yè)務(wù)虧損的影響，今年5月，朗詩選擇“斷舍離”，直接將長租公寓從上市公司中剝離。

“國企”也未能幸免，6月，邦舍公寓主體公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)被曝?cái)M在年內(nèi)將長租公寓等業(yè)務(wù)剝離。

雷聲陣陣下，未來哪類長租公寓能夠活下來?某資深行業(yè)人士對(duì)依托于實(shí)力房企和較早布局、以低價(jià)積累大量房源的長租公寓運(yùn)營商的未來更加樂觀。

然而，在易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，傳統(tǒng)觀念中，開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，在長租公寓領(lǐng)域試水有優(yōu)勢(shì)，但現(xiàn)在，開發(fā)商做的并不到位，因此未來是開發(fā)商勝出還是專業(yè)運(yùn)營商勝出尚充滿不確定性。