《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，近日至少有十家信托公司陸續(xù)收到“窗口指導”，要求加強房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風險防控，控制房地產(chǎn)信托規(guī)模。對于面臨償債高峰期的房地產(chǎn)行業(yè)來說，這是個壞消息。

業(yè)內(nèi)人士表示，狂飆突進的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收到監(jiān)管層收緊信號，壓力自然迅速傳導至被管制對象——高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房企。它們或國內(nèi)發(fā)債、出海發(fā)債，或賣股權(quán)、賣項目多方籌集資金，以平安渡過償債高峰期。

多家信托公司遭遇窗口指導

近年來的“吸金”大戶，房地產(chǎn)信托領(lǐng)域正經(jīng)歷新一輪的監(jiān)管調(diào)控。《經(jīng)濟參考報》記者從多家信托公司內(nèi)部獲悉，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司收到監(jiān)管層窗口指導，要求提高項目風險管控水平，控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展速度和規(guī)模。

“至少有十家信托公司陸續(xù)收到窗口指導，被‘約談’、‘警示’。”某信托公司管理人士透露。

上述人士表示，各家公司收到的監(jiān)管要求不盡相同，有的要求“自覺控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模”，有的要求“三季度末地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過二季度末”，甚至有個別公司要求“全面暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。

記者了解到，銀保監(jiān)會對上述十家信托公司主要提出五點要求。一是，這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。二是，提高風險管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風險防控能力相匹配。三是，提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。四是，控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。五是，提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。

據(jù)悉，在“窗口指導”后，某涉房信托較多的信托公司緊急召開電話會議，要求三季度房地產(chǎn)信托規(guī)模較二季度“零新增”。其中，未備案項目、符合432的通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)并購類項目全部暫停。

“公司要求未來只能在舊項目結(jié)束后釋放的規(guī)模做文章。”一位相關(guān)人士透露，公司將設(shè)立戰(zhàn)略客戶名單，未來釋放出的規(guī)模將優(yōu)先對戰(zhàn)略客戶供給。

點面結(jié)合 重在降房地產(chǎn)杠桿

北京某信托資深人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，目前來看，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是政策主基調(diào)，房地產(chǎn)融資端，尤其是前融等階段融資是重點收緊對象。

上述人士也指出，此次監(jiān)管約談針對的是高風險、高杠桿等房企融資亂象問題。其目的是引導房地產(chǎn)信托健康發(fā)展，并不是“一刀切”地給房企“斷供”，更不希望引起恐慌。

用益信托研究員帥國讓也對《經(jīng)濟參考報》記者表示，此次指導將對房地產(chǎn)信托規(guī)模占比較大的信托公司影響明顯，將有效推動行業(yè)轉(zhuǎn)型，避免過度依賴房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，對行業(yè)的未來健康發(fā)展也是有利的。

2019年以來，雖然涉房融資政策整體偏緊，但需求井噴下，作為較高成本融資渠道的房地產(chǎn)信托再次成為香餑餑。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，今年來68家信托公司共發(fā)行了3238只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，為房企“輸血”5063.8億元。其中所發(fā)產(chǎn)品的平均期限1.53年，平均年收益率為8.32%。而銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額14.00%;較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

房地產(chǎn)信托之所以“逆勢”增長，一方面，房企迫切需要大量資金來補血，另一方面，房地產(chǎn)對于投資者和機構(gòu)來說，依然是優(yōu)質(zhì)項目。“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一般表現(xiàn)穩(wěn)定，收益也高，基本都能給到8%左右的收益，不能兌付的情況極少。同時，信托公司對于涉房項目收費也遠高于其他業(yè)務(wù)，相對于通道業(yè)務(wù)0.2%的手續(xù)費，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高達1.5%。”北京某信托公司財富管理人士說。

正是涉房項目的高收益，促使部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長較快，并存在一定合規(guī)問題和風險隱患。銀保監(jiān)會相關(guān)負責人表示，今后銀保監(jiān)會將會對信托公司的警示指導作為一項常態(tài)化工作，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展變化情況，及時開展政策吹風，推動信托公司沿著正確軌道穩(wěn)健發(fā)展。

發(fā)債、賣股權(quán) 房企多方補血

在信托渠道被收緊的同時，發(fā)債、賣股現(xiàn)象明顯增多。僅10日一天，太湖新城實業(yè)擬發(fā)行公司債券20億元;招商蛇口擬發(fā)行270天期限、10億元超短期融資券;云南城投集團擬發(fā)行3年期10億元中期票據(jù)用于還債;渝開發(fā)公告稱，擬向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)，3.79億元等。同時，合富輝煌3.58億港元出售物業(yè)管理公司;首開股份擬出讓明泰置業(yè)50%股權(quán)，募集不低于1.225億元;中國金茂擬1.099億元轉(zhuǎn)讓天津北方澤茂100%股權(quán)。

除了國內(nèi)發(fā)債、賣項目外，房企海外發(fā)債更是刷新紀錄。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月上旬，在國內(nèi)融資收緊有所預期的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資計劃井噴，僅前10日，已有超過18家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布超過百億美元的融資計劃。

7月10日，時代中國控股公告稱，發(fā)行于2023年到期的4億美元6.75%優(yōu)先票據(jù)，公司擬將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額用作其若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。龍光地產(chǎn)控股有限公司擬發(fā)行4億美元2023年到期年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)。7月9日，中海發(fā)行20億港元及4.5億美元雙幣種固息債券;世茂房地產(chǎn)擬發(fā)行10億美元于2026年到期的優(yōu)先票據(jù);利福國際擬發(fā)行于2024年到期的3億美元有擔保債券;旭輝控股集團有限公司擬發(fā)行于2024年到期本金總額為3億美元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在信托等融資渠道收緊預期下，房企在7月初加快境外融資，額度、次數(shù)都刷新歷史同期紀錄。

作為房企融資鏈條中的重要環(huán)節(jié)，各融資渠道的變化，對房企融資結(jié)構(gòu)影響一直都在進行。數(shù)據(jù)顯示，6月份同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計611.6億元，環(huán)比上漲66.2%。債權(quán)融資額為535.9億元，占房企融資總量的87.63%，環(huán)比上漲64.06%。其中發(fā)行公司債176.55億元，占比28.87%;信托貸款107.32億元，占比17.55%;境內(nèi)銀行貸款87.98億元，占比14.39%;中期票據(jù)34.36億元，占比5.62%;其他債權(quán)融資129.71億元，占比21.21%。另外，截至目前，7月股權(quán)融資金額為75.7億元，占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，環(huán)比上漲83.17%。