5月上旬以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)數(shù)次表態(tài)房地產(chǎn)業(yè)高杠桿不可持續(xù)，涉房貸款監(jiān)管保持高壓態(tài)勢(shì)。在此背景下，5月房企融資數(shù)據(jù)急跌。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月其監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額約為人民幣367.99億元，刷新2018年10月的392.65億元，成為2017年以來(lái)監(jiān)測(cè)房企融資金額最低值。這一數(shù)字較4月融資金額環(huán)比下滑52.07%，較今年3月1024.2億元的高點(diǎn)下滑幅度高達(dá)64.07%。

業(yè)內(nèi)人士表示，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以放松，涉房融資收緊或維持較長(zhǎng)時(shí)間。當(dāng)前房企加快境外發(fā)債以補(bǔ)充資金需求，但對(duì)于仍處于債務(wù)集中償還期的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，境外融資難以覆蓋其融資需求，房企資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

5月房企融資額環(huán)比大降

有數(shù)據(jù)顯示，2019年國(guó)內(nèi)房企各類融資持續(xù)“井噴”態(tài)勢(shì)，尤其是3月和4月，房企融資處于高峰，單月融資額均超過(guò)2500億元。但自5月起，涉房融資再度大幅收緊。

同策研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月房企融資總額繼續(xù)大幅下滑。5月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，環(huán)比大降52.07%，創(chuàng)兩年來(lái)月度新低。其中，公司債發(fā)行總額環(huán)比大降近八成，股權(quán)融資總額41.32億元，環(huán)比下跌36.96%。

作為房企融資重要渠道的信托融資也大幅下滑。用益信托數(shù)據(jù)顯示，自今年4月開(kāi)始，房企通過(guò)信托渠道融資額度呈現(xiàn)逐月遞減態(tài)勢(shì)。4月，68家信托公司發(fā)行581支房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，融資885.21億元。5月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行539支信托產(chǎn)品，融資876.8億元，較3月的653個(gè)項(xiàng)目、956.17億元融資額，分別下滑了17.5%和8.3%。截至6月24日記者發(fā)稿時(shí)止，6月68家信托公司發(fā)行集合信托281支，融資規(guī)模為667.33億元。

“從4月開(kāi)始，房企通過(guò)信托渠道每月融資額度呈現(xiàn)逐月遞減態(tài)勢(shì)。”一位信托業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在監(jiān)管不斷加碼的大環(huán)境下，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)類集合信托發(fā)行料將繼續(xù)“降溫”。

加速海外發(fā)債“遠(yuǎn)水難解近渴”

當(dāng)前，市場(chǎng)高度關(guān)注負(fù)債居高不下、進(jìn)入集中還款期的房企，能否如約完成還款。

隨著年報(bào)相繼披露，目前已有金科、新湖中寶、嘉凱城、新城控股、光明地產(chǎn)、陽(yáng)光股份等多家上市房企收到交易所年報(bào)事后審核問(wèn)詢函，涉及多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，尤其關(guān)注其流動(dòng)性緊張、短期償債以及融資能力等問(wèn)題。

WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年一季度，136家上市房企中38家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，占比27.9%，11家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%。其中，*ST華業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率99.18%，魯商置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率94.06%，中南建設(shè)資產(chǎn)負(fù)債率91.56%，天津松江資產(chǎn)負(fù)債率90.07%。

張大偉說(shuō)，一方面國(guó)內(nèi)融資承壓，另一方面后期可預(yù)期資金壓力不減，眾房企未雨綢繆抓緊海外融資。據(jù)悉，華潤(rùn)置地、世茂、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園等大房企相繼開(kāi)啟在海外“補(bǔ)血”的工作。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，內(nèi)地房企在海外已發(fā)行了87支債券，合計(jì)融資352.14億美元，約合人民幣超過(guò)2400億元，無(wú)論是數(shù)量還是規(guī)模較去年均有不小的增長(zhǎng)。去年同期，內(nèi)地房企發(fā)行了63支海外債券，累計(jì)融資272.65億美元。

6月，房企出海融資明顯再提速。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月以來(lái)，進(jìn)行海外融資的房企超過(guò)15家，融資總額超過(guò)30億美元。6月19日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告表示，待若干完成條件達(dá)成后，該公司將發(fā)行本金總額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券，初步分派率每年10.25%。6月17日，朗詩(shī)綠色集團(tuán)發(fā)行2億美元10.5厘綠色優(yōu)先票據(jù)，用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。

有業(yè)內(nèi)人士表示，海外融資難以覆蓋房企接下來(lái)數(shù)月的融資需求。恒大研究院報(bào)告顯示，2019年至2021年是房企有息負(fù)債的償債高峰。經(jīng)過(guò)測(cè)算，截至2018年底，房地產(chǎn)主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬(wàn)億元，在2019年至2021年集中到期，到期規(guī)模分別為6.8萬(wàn)億元、6.6萬(wàn)億元和5.4萬(wàn)億元。

恒大研究院分析師夏磊表示，在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻的背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模上升主要緣于到期債務(wù)規(guī)模大幅增加。以信用債為例，2019年第一季度合計(jì)融資1810億元，同比大幅增長(zhǎng)40.5%，但凈融資規(guī)模僅為574億元，同比下滑41.6%，這說(shuō)明房企融資并未有實(shí)質(zhì)性改善。

為緩解資金鏈緊張的狀況，近期多家房企出售資產(chǎn)。以今年初經(jīng)歷股價(jià)大跌的在港上市地產(chǎn)公司陽(yáng)光100為例，陽(yáng)光100中國(guó)6月13日發(fā)布公告，分別向融創(chuàng)、佳兆業(yè)出售資產(chǎn)，涉及資金超57億元。今年4月，陽(yáng)光100中國(guó)僅半個(gè)月內(nèi)就兩度出售資產(chǎn)，回籠60億元現(xiàn)金以緩解資金壓力。

房企急需拓寬標(biāo)準(zhǔn)化融資渠道

近日有消息稱，監(jiān)管部門(mén)將收緊部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。

銀保監(jiān)會(huì)5月17日發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，該通知明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。5月25日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企公開(kāi)表示，要堅(jiān)決避免房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)泡沫。6月13日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題。

銀行方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目信貸投放偏謹(jǐn)慎。一位股份制銀行人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，目前房地產(chǎn)方面該行只做項(xiàng)目貸款，“且審批權(quán)在總行”。有數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，監(jiān)管部門(mén)針對(duì)違規(guī)輸血樓市的商業(yè)銀行開(kāi)出逾80張罰單，涉及50家分支行，受罰銀行從村鎮(zhèn)銀行到國(guó)有銀行，其中不乏百萬(wàn)級(jí)罰單。據(jù)悉，僅4月30日一天，就有五家銀行因信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市合計(jì)被罰210萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年前四個(gè)月，房企融資密集、成本大降，大中型房企基本告別“兩位數(shù)”的融資成本，從融資渠道看，多家房企公布的境內(nèi)外融資量均明顯增加。但在樓市調(diào)控以“穩(wěn)”為主的背景下，資金調(diào)控必然是重要一環(huán)。同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，中央堅(jiān)持“房住不炒”的政策定位，決定了涉房貸款大幅寬松的可能性不大。

有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化融資是大勢(shì)所趨，下半年房企融資環(huán)境將進(jìn)一步趨緊，建議開(kāi)發(fā)企業(yè)適應(yīng)環(huán)境變化，在公開(kāi)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)方面多下功夫。