土地市場在經(jīng)歷了從2018年第四季度以來的“持續(xù)走低”后，于2019年3月有所回暖。

5月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1?4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，全國土地成交金額TOP10城市累計成交4838億元，同比增長6%;規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交11802萬平方米，同比增長10%。其中，杭州土地市場4月單月成交379億元，累計成交總價850億元，高居該項榜首;西安土地市場趨于火熱，規(guī)劃建筑面積成交1700萬平方米，位居該項首位，且4月漲幅顯著。

“從大背景看，金融環(huán)境有所改善，會帶來很多新的市場機(jī)會。而從房企本身的經(jīng)營情況看，也會積極抓住拿地機(jī)會補(bǔ)庫存。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者。

易居(中國)首席執(zhí)行官丁祖昱則提醒稱，三四月份土地市場回暖，越來越多的房企開始跟風(fēng)拿地，其中不乏高溢價地，尤其是二線城市，土地競爭格外激烈。“但最佳的拿地時期已經(jīng)過去，目前市場不確定性較大，對于企業(yè)而言，無論是戰(zhàn)略調(diào)整還是規(guī)模需要，在二季度投資擴(kuò)張中仍然需要保持謹(jǐn)慎，盲目追高并不可取。”丁祖昱建議。

多城供地計劃相對保守

4月17日，按照自然資源部通知要求，各地政府應(yīng)在上年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控目標(biāo)基礎(chǔ)上，調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)：消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地;36?18個月的，要適當(dāng)減少供地;18?12個月的，維持供地持平水平;12?6個月的，要增加供地;6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

克而瑞指出，結(jié)合各城市實際消化周期來看，今年大多數(shù)城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔，僅少數(shù)城市存在供地計劃“超標(biāo)”的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)二線城市去化周期均處于12個月以下，其中、蘇州、無錫、長沙、成都、合肥、鄭州、南京、西安等城市去化周期6?12月之間，可適當(dāng)增加供地，但事實上，除成都外，其余城市2019年宅地供應(yīng)較2018年都呈減少趨勢。

此外，濟(jì)南、佛山等去化周期處于12?18個月的城市，供求關(guān)系均處于合理區(qū)間，可維持供地持平，但兩個城市2019年都減少了宅地供地。其中今年佛山住宅用地擬將供應(yīng)400萬平方米，同比下降13.4%，這也是自2014年以來，佛山住宅用地供應(yīng)最少的一年。

另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年一季度，全國300個城市各類用地共推出4.6億平方米，同比下降7.3%。其中，住宅用地推出2.0億平方米，同比下降7.7%;商辦用地推出0.5億平方米，同比下降26.8%。

“今年供地減少和2018年流拍增加有關(guān)，所以導(dǎo)致地方政府土地的供應(yīng)會有所放緩或保持節(jié)制。從實際過程看，這會使得部分房企加快拿地，即土地市場也容易出現(xiàn)一種‘饑餓營銷’的效應(yīng)。當(dāng)然若是房企資金面較好，這個時候土地的價格也是容易反彈的。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉也告訴時代周報記者，部分城市供地計劃減少，這在一定程度上給房企以暗示，即現(xiàn)在買入的地塊會更加值錢。

二線城市受追捧

在全國整體土地供應(yīng)規(guī)模縮減和房企融資環(huán)境改善共同作用下，部分熱點城市成交樓面價及溢價率回升現(xiàn)象較為突出。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年1?4月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交4838億元，同比增長6%;規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交11802萬平方米，同比增長10%。而溢價率方面，來自中信證券的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月100個大城市的土地出讓成交溢價率已經(jīng)恢復(fù)到19.9%。部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了一些激烈的土地競爭現(xiàn)象。“4月份，在二線城市優(yōu)質(zhì)土地大規(guī)模集中成交的帶動下，成交價格也隨之上漲，并達(dá)到近一年來的最高點，溢價率更是自2019年開年以來一直保持上漲趨勢，同比上升9.5個百分點。”克而瑞研報指出。

不過，伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，城市間的分化亦更加明顯。

中國指數(shù)研究院指出，同一二線城市相比，我國大部分三四線城市基本面尚未有明顯優(yōu)勢，人口吸引力不足。隨著棚改總規(guī)模和貨幣化安置比例的下調(diào)，其市場或?qū)⒚媾R較大的調(diào)整壓力。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2019年1?4月，百強(qiáng)房企在二線城市新增土儲建面占比達(dá)49%，較1?3月上升3個百分點;百強(qiáng)房企拿地TOP10的城市全部位于二線，從側(cè)面印證了當(dāng)前企業(yè)對二線城市重視。

而三四線城市的市場熱度正在逐步衰退，1-4月百強(qiáng)房企在三四線城市新增土儲建面占比為45%，較去年全年下降了13個百分點。

具體到房企，中海、萬科和保利等房企均表示今后將繼續(xù)聚焦于一二線城市。而從實際拿地數(shù)據(jù)來看，2019年一季度，大型房企戰(zhàn)略布局多個一線及熱點二線城市。如綠地和中海在上海積極補(bǔ)倉;融創(chuàng)、萬科和華僑城等企業(yè)在天津、福州和西安等地拿地金額領(lǐng)先。

肖文曉告訴時代周報記者，總體來講，今年房企在拿地上還會繼續(xù)保持謹(jǐn)慎。分城市來看，房企會側(cè)重布局類似粵港澳大灣區(qū)這樣的城市群以及熱點一二線城市，進(jìn)入三四線城市的動力會減弱很多。一家國企中層也告訴時代周報記者，目前公司在土地投資上看好一二線城市和強(qiáng)三線城市。一二線城市是比較好的買地時間，而三四線城市土地及房價正出現(xiàn)深度調(diào)整，大概率會繼續(xù)下探。