新房：銷售看淡降準(zhǔn)

在今年的中秋節(jié)前夕，央行再次宣布降準(zhǔn)，但這份中秋禮包對(duì)于房地產(chǎn)而言，卻難改此前已經(jīng)形成的降溫局面。

在北京，北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，與此前炒作“春天來(lái)了”，伺機(jī)趁勢(shì)營(yíng)銷不同，樓盤銷售人員在向購(gòu)房者進(jìn)行項(xiàng)目推介時(shí)，均未提及降準(zhǔn)這一所謂購(gòu)房“紅利”。

“央行降準(zhǔn)對(duì)于目前市場(chǎng)而言，并未帶來(lái)多大影響，而且對(duì)于資金銀行管得越來(lái)越嚴(yán)，首付不變，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)不是降準(zhǔn)能刺激出來(lái)的。” 包括萬(wàn)科城市之光·東望、中海·寰宇天下、華潤(rùn)·未來(lái)城市等多家現(xiàn)場(chǎng)銷售人員均向北京商報(bào)記者直言，不只不向客戶聊這個(gè)，營(yíng)銷圈子內(nèi)部也看得很淡，這一曾經(jīng)被屢次炒作不爽的購(gòu)房“紅利”當(dāng)下如同“雞肋”一般。

盡管銷售人員對(duì)降準(zhǔn)釋放的利好很淡定，但在中秋節(jié)北京商報(bào)記者走訪一月前踩盤的同一批項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，看房客有明顯的增加。“還是小長(zhǎng)假的因素多一些，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都很拼，售樓處建的要么跟游樂(lè)園似的，要么就跟咖啡館一樣，看房的同時(shí)也當(dāng)休息了。”

上述多個(gè)項(xiàng)目銷售人員一致判斷，到訪客戶的增加與降準(zhǔn)的利好并沒(méi)有太大的關(guān)系。

與北京城區(qū)的項(xiàng)目類似，環(huán)京地區(qū)樓市在中秋假期期間，也迎來(lái)不少看房客群，相同的是，央行降準(zhǔn)“紅利”在這些“18線”市場(chǎng)也未能得到體現(xiàn)。

“如果非要說(shuō)此次降準(zhǔn)能為房地產(chǎn)帶來(lái)哪些利好影響，就是降準(zhǔn)對(duì)剛需的心理有影響，覺(jué)得不得不買趕緊買，可能會(huì)釋放一部分，另外就是投資的擔(dān)心手里的錢不值錢，將房地產(chǎn)與黃金畫等號(hào)此外，降準(zhǔn)以后，會(huì)刺激銀行增加對(duì)個(gè)人貸款的發(fā)放力度，購(gòu)房客群量會(huì)有所增長(zhǎng)。”固安孔雀城一位銷售人員直言。

似乎過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)在告訴我們，只要降準(zhǔn)，總能在一定程度上給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)調(diào)控加碼不斷，相應(yīng)的房地產(chǎn)投資屬性被不斷弱化，以投資為出發(fā)點(diǎn)的購(gòu)房者將會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)慎，觀望情緒趨濃。

“監(jiān)管層面持續(xù)收緊，降準(zhǔn)資金很難流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng)，其他政策的調(diào)整對(duì)樓市影響非常有限。整體來(lái)看，今年的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來(lái)越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。

事實(shí)上，降準(zhǔn)這一“紅利”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在數(shù)據(jù)端也可見(jiàn)一二：據(jù)我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，9月北京新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有產(chǎn)權(quán)房)成交1557套，環(huán)比上月同期下降7.92%，與去年同期相比下降6.93%;共有產(chǎn)權(quán)房成交746套，環(huán)比上月同期增長(zhǎng)284.54%，但仍較去年同期下降40.75%。我愛(ài)我家研究院方面表示，就目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，降準(zhǔn)并未對(duì)北京新房市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響，9月上半月增長(zhǎng)較多的只有共有產(chǎn)權(quán)房，但這主要與供應(yīng)及政策有關(guān)。

二手房：成交不增反降

與新房市場(chǎng)類似，央行降準(zhǔn)的刺激，在二手房市場(chǎng)也反應(yīng)平平。

以往的經(jīng)驗(yàn)是，降準(zhǔn)政策出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)最直接的表現(xiàn)就是房源成交周期縮短、掛牌價(jià)格調(diào)高等。

此次的情況并非如此，北京商報(bào)記者從多家中介門店了解到，受市場(chǎng)遇冷影響，近期北京二手房掛牌均價(jià)持續(xù)走低，雖然降幅很小，大概單價(jià)在一兩百元左右，但下滑趨勢(shì)日漸顯現(xiàn)。

鏈家和平里地區(qū)的一位中介人員向北京商報(bào)記者表示，最近一周北京二手房市場(chǎng)并沒(méi)有太大波動(dòng)，降準(zhǔn)消息出來(lái)后，來(lái)看房的客戶數(shù)量也與之前沒(méi)有太大差別。“金九銀十”一般是房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍期，但受嚴(yán)格調(diào)控政策的影響，這一概念在今年并沒(méi)有得到體現(xiàn)。“按照目前的情況來(lái)看，今年的房子是越來(lái)越難賣，二手房市場(chǎng)很難繼續(xù)沖高，達(dá)到往年的銷售成績(jī)。”該中介人員進(jìn)一步表示。

同區(qū)域的我愛(ài)我家中介人員則向北京商報(bào)記者透露，降準(zhǔn)消息出來(lái)后，也有一小部分業(yè)主表達(dá)了想“提價(jià)”的需求，但從整體來(lái)說(shuō)，目前房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，更多的是“吃老本”，以穩(wěn)為主。

近期北京二手房成交量并不理想，據(jù)我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，9月北京二手住網(wǎng)簽4827套，較上月同期的6232套下降22.54%，較去年同期的10203套下降52.69%，網(wǎng)簽量下降幅度明顯。

對(duì)于下一階段的北京樓市走向，我愛(ài)我家研究院方面表示，雖然降準(zhǔn)后資金仍有流向房地產(chǎn)的動(dòng)力，這會(huì)與政策產(chǎn)生一定的沖突、博弈，但今年國(guó)家對(duì)資金向房地產(chǎn)流動(dòng)的渠道是嚴(yán)防死守，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然是從嚴(yán)趨緊，北京作為首都更是市場(chǎng)焦點(diǎn)，因此未來(lái)一段時(shí)間里北京樓市很難有大的回溫，無(wú)論是新房還是二手房、市場(chǎng)偏向低位企穩(wěn)，這種情況或許要到明年春節(jié)后才能有所改變。

近兩年來(lái)，央行降準(zhǔn)的思路基本一致，其核心就是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)減壓，定向支持中小微企業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)避免資金流向房地產(chǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)崳@與當(dāng)前國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大有關(guān)系。

購(gòu)房者：剛需“候場(chǎng)”

與銷售們的淡定不同，剛需購(gòu)房者對(duì)于降準(zhǔn)還是有反應(yīng)的。

35歲的許偉在這個(gè)中秋節(jié)終于出手花了300萬(wàn)元在大興買下了自己在北京的第一套房，這個(gè)購(gòu)房計(jì)劃她足足醞釀了兩年。“市場(chǎng)一直不好，總覺(jué)得可以等等，說(shuō)不定還會(huì)降。”然而降準(zhǔn)的消息釋放后，許偉變得不再淡定。“可能市場(chǎng)還會(huì)降，但到時(shí)候有沒(méi)有談判的空間就不知道了。”許偉透露，沒(méi)貸過(guò)款、沒(méi)買過(guò)房，家里給的首付款也比較充足，這讓自己成為了開(kāi)發(fā)商眼里的“優(yōu)質(zhì)客戶”，談下來(lái)的折扣點(diǎn)也比較客觀。

“當(dāng)下，剛需客群應(yīng)當(dāng)把握住最后的時(shí)間窗口，對(duì)看好的樓盤及時(shí)出手，加速辦理前期首付、簽約、申貸等流程手續(xù)，最大化降低置業(yè)成本上升的可能性。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，在“房住不炒”、“因城施策”的調(diào)控綱領(lǐng)下，凡是樓市過(guò)熱的城市，購(gòu)房者很可能將在10月8日后面臨“懲罰性”高利率。如果現(xiàn)在還沒(méi)有選到適合的地產(chǎn)項(xiàng)目，那么可以考慮壓縮單套總價(jià)，通過(guò)提高首付比例、減少貸款金額的方式控制購(gòu)房成本，這對(duì)于剛需客群而言尤為重要。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，從今年房?jī)r(jià)調(diào)整來(lái)看，實(shí)際效果還是比較明顯的，各地也開(kāi)始有了降價(jià)現(xiàn)象。但是盲目降價(jià)也容易引起市場(chǎng)的恐慌，而且降價(jià)中如果剛需購(gòu)房者因?yàn)楦鞣N制約而不入市，那么市場(chǎng)交易蕭條對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定也是不利的。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，正常的購(gòu)房需求，包括剛需和改善型需求，其實(shí)還是需要通過(guò)貨幣政策來(lái)進(jìn)行刺激的，這是很合理的消費(fèi)需求。所以后續(xù)的樓市調(diào)控基調(diào)或會(huì)有小幅調(diào)整，過(guò)去對(duì)于“房住不炒”的理解，其實(shí)是希望通過(guò)降低房?jī)r(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的效應(yīng)，但后續(xù)其實(shí)更需要強(qiáng)化對(duì)交易秩序的管控，進(jìn)而落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向。